什么是小產權房？

    小產權房其實并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。指的是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，因此被叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。

    鄉鎮政府發的所謂小產權房產，實際上是沒有真正的產權的。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。通常來說，小產權房分為3種：

    1、在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，這類房屋只屬于該農村的集體所有者，非本村的市民是不能購買的。

    2、在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

    3、各類農業園或養老院的別墅。

什么是大產權房

    我們所說的大產權房就是由國家頒發產權證的，一般包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，一般都是都屬于大產權房的。

大產權和小產權的區別在哪里

    我們可以從產權歸屬、合法性、交易稅費者三方面進行區分。按產權歸屬分，通常，開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，之所以如此劃分是因為購房人的產權是由開發商的產權分割來的。按合法性分，大產權房是有國家頒發的產權證的。國家不發產權證的房子叫小產權房。鄉鎮政府發放的產權證書實際上不是真正的產權，這種房屋沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，有關部門不會予以備案。

    按交易稅費分，房屋再次轉讓時如果不用交付土地出讓金，那么為大產權。如果仍然需要補繳土地出讓金，這樣的產權叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房，對這個區別，購房人可從合同條土地使用權的取得形式中加以確認。具體來講，房地產商提供的土地證明如果是通過劃撥得來，則為小產權；如果是通過出讓或轉讓得來，就是這里所說的大產權。

買小產權的風險

1、產權得不到保障

    我們都知道，小產權房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會的《集體土地使用證》，即宅基地證。不具有房屋所有、轉讓、處分、等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

    小產權房沒有經過備案，沒有房產證，因此銀行是不給予貸款的。若需要購買小產權房，則是需要一次性交清房款。不僅買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。

3、購房合同缺少法律支持

    在小產權房的買賣交易中，雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，雙方簽訂的合同是得不到法律保護的。

4、面臨被拆除的風險

    如果小產權房屬于違法用地、違法建設，一旦和國家的規劃相沖突，很有可能被拆除，購房者的利益很難得到保障。

5、質量安全無法保證

    很多小產權房開發商為了賺錢會偷工減料，存在質量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

買房要注意的產權問題

1、未辦產權證：

    現在購買的新房大部分都是期房，而很多購房者在購買了房屋很久之后，房產證都沒有辦下來，這也算是房屋產權的一個問題。房主只有購房合同和發票，一直未辦理產權證，這類房產很可能因為開發商的問題，導致最終無法辦理產權證。這個時候購房者就要針對房屋的產權仔細查驗一番了，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導致無法辦證。

2、產權交易受限：

    在購買二手房的時候，購房者很有可能會遇到一些有產權，但是產權交易卻受到了限制的房子，如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產、院(醫院)產的公房，這些跟單位掛鉤的房子必須經原產權單位蓋章后才能出讓，而大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

3、小產權房：

    大家都說小產權房是沒有產權的房子，其實小產權房也是有產權證書，只不過不是國家頒發的產權證書，只是鄉鎮上頒發的產權證書，這種產權證書不能讓小產權房在市場上流通。購買小產權房的風險非常大，小產權房是集體土地上的房子，買賣交易需經國家批準，征地開發，只有待土地性質由集體變為國有時，才能在二級市場上進行房產交易。

4、存在承租人：

    很多購房者在購買房屋的時候都不會注意到房子目前的使用狀態，但事實上這一點很重要，特別是要看目前房子是否有出租給其他人居住。因為在同等條件下，房屋的承租人具備優先購買該房屋的權利，購房者購買房屋的權利次于承租人，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾。

    (1)占有：是產權人對其房屋事實上的控制權，占有權是房屋所有權的基本內容，沒有占有，就談不上所有權，但是占有并不代表就是所有。

    (2)使用：是產權人按照房產的性能、作用對房屋加以利用的權利，但是使用時應遵守法律和公共道德，不損害公共利益和他人的合法權益。

    (3)收益：產權人收取房產所產生的利益的權利，如將房屋出租取得租金、用房屋作為合伙入股取得紅利等。

    (4)處分：是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利。如依法對自己所有的房地產出售、出租、抵押、典當、贈與、拆除等。處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。

購買小產權房的風險

    1、無法辦理房產證、產權證，小產權房，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規，有效的房產證。這是小產權房最嚴重的問題。

    2、無法進行銀行貸款和抵押貸款。購買小產權房沒有房產證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

    3、拆遷補償難，質量沒保證。因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將得到補償，你的孩子就不能成為”拆二代“。且小產權房屋違反國家政策被強拆后，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。

    4、小產權房交易難。小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益根本得不到保證。

購房前有哪些注意事項？

    1、清楚產權年限再購房。不管是二手房還是新房都要了解產權年限，尤其是二手房產權年限。比如說，1995年開發商買到該房屋的土地使用權，并且使用權是70年，但是實際上2017年新房主買下該房后使用年限只剩下48年。但《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

    2、辨別房子的用地性質。不同的用地性質有著不同的建筑屬性與產權年限，購買新房時，購房者可以查看開發商的《土地使用證》與《商品房銷售（預售）許可證》；購買二手房時，購房者可以看房屋產權證上的房屋性質與規劃用途。

    3、有房屋未必有產權。一些所謂的“小產權房”，如占用集體土地違法建設的住房是沒有產權的，不能進行上市交易，無法辦理合法的產權手續。購房者應該清楚“小產權”的風險。在我們買房之前，一定要弄清楚房屋的產權問題，是大產權房還是小產權房。如果是大產權房，是40年、50年，還是70年，并要了解剩余的產權年限是多少。

如何判斷產權年限

    房產證上“土地用途”一欄，會注明土地用途，購房者可以根據房產證上信息判定房屋產權年限。

購房前有哪些注意事項？

    在購房前，購房者要清楚該房屋的產權年限、用地性質、建筑屬性。

1、清楚產權年限再購房

    不管是二手房還是新房都要了解產權年限，尤其是二手房產權年限。比如說，1995年開發商買到該房屋的土地使用權，并且使用權是70年，但是實際上2017年新房主買下該房后使用年限只剩下48年。

    但《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

2、辨別房子的用地性質

    不同的用地性質有著不同的建筑屬性與產權年限，購買新房時，購房者可以查看開發商的《土地使用證》與《商品房銷售（預售）許可證》；購買二手房時，購房者可以看房屋產權證上的房屋性質與規劃用途。

3、有房屋未必有產權

    一些所謂的“小產權房”，如占用集體土地違法建設的住房是沒有產權的，不能進行上市交易，無法辦理合法的產權手續。購房者應該清楚“小產權”的風險。

    在我們買房之前，一定要弄清楚房屋的產權問題，是大產權房還是小產權房。如果是大產權房，是40年、50年，還是70年，并要了解剩余的產權年限是多少。