延期交房違約金的標準

　　1、當開發商出現延期交房情況時，若購房人與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購房人可依據合同約定的金額要求開發商賠償延期交房的違約金。

　　2、在沒有約定延期交房賠償金的情況下，按照最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。如果消費者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期銀行貸款利率及延期交房時間來計算賠償。

延遲交房違約金的規定

（一）關于違約金的規定

　　根據《民法典》規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。它從合同當事人地位平等及市場經濟原則出發，根據《民法典》的規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

　　我國《民法典》中關于違約責任的規定在很大程度上借鑒了英美國家的違約責任制度。對于違約金的補償性原則，1971年美國俄勒岡州最高法院審理的哈蒂訴白伊案是個很好的說明。該案中原告作為農場主請被告打水井，約定1967年4月1日完工，每延遲一天付50美元的損失賠償，被告超過21天才完工。訴訟中，被告提出證據證明這口井遲至6月才需啟用澆灌。法院據此判決該違約金條款不得強制執行�？梢�，就遲延履行約定的違約金在沒有任何損失的情況下，甚至可將約定的違約金調整為零，不予賠償。

（二）延期交房引致的買方損失

　　按照每日萬分之五的違約金標準計算每月違約金為房地產價款的1.5%，對照我國目前銀行貸款利息月息0.465%，約定的違約金是銀行貸款利息的三倍多，也大大高于該房屋的實際租金，根據違約賠償的補償性原則，顯然存在約定違約金過高的情形。當然，由于《民法典》對"過分高于"的規定過于抽象，在實踐中容易引發爭議。對于違約金"過分高于"實際損失的標準問題，我國的相關法律規定以超過30%為標準，該解釋一旦頒布，有助于統一司法實踐，使合同法第一百一十四條更具可操作性。必須注意的是，對過高違約金的調整應當由當事人提出，否則法律并沒有規定法院或仲裁機構可以主動予以調整。

　　至于對過高違約金應當調整到什么程度，法律并無明文規定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。如前所述，實踐中有將過高的延期交房違約金調整為按貸款利息的，也有調整為每日萬分之三的。關于以超過實際損失30%作為"過分高于"的標準，則每日萬分之三仍有過高之嫌。筆者認為，從審判實踐出發考慮到此類糾紛所引發的社會成本參考中國人民銀行關于逾期貸款滯納金的規定，目前將過高的延期交房違約金標準調整為每日萬分之二點一，似乎不失為一種較為合理可行的調整程度。

（三）可預見規則在延期交房違約賠償中的適用

　　在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其它損失，如因信賴賣方會按期交房而將子女從外地接來深圳準備入學，因延期交房又不得不送回的差旅費損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應證明這類損失與延期交房之間的因果關系。其次，買方將受到《民法典》規定的可預見規則的限制，即違約方賠償的損失不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。因此，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時"可預見的"而不是"過分的遠隔"。筆者整理出影響法院決定可預見范圍的事實包括如下情況：違約人的身份、原告的身份、對特別情事的實際了解、商品的性質和用途、受害人支付的對價大小等。本文對此不展開分析，僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此 ，租金損失是賣方在訂立合同時可預見的。而對于前面提到的差旅費損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務對此一一了解，從"通情達理人" 角度出發，差旅費損失不具備可預見性，除非買方在訂立合同時即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學。

交房延期違約金一般怎么算

　　實際中，開發商延期交房主要包括以下兩種情況：

（一）正常延期交付

　　比如由于施工遲延，或者因為相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致房屋交付逾期。其實，在這種情況下購房者需要給開發商一定的寬限期，等待一段時間后就可以收房了。

　　并且，因為這也不是開發商能夠控制的情況，非其主觀故意為之，所以購房者通常不能主張違約金。

（二）非正常延期交付

　　比如由于開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致開發商不能或者短時間內不能交付房屋，如果是因為這樣導致延期交房的，因為開發商有一定的過錯，所以購房者可以積極主張延期交房違約金。

主張延期交房違約金時需要按照以下規定計算：

（一）按購房合同約定計算，一般就是事先在購房合同中約定好延期交房違約金，一旦發現開發商延期交房，就可以主張承擔違約責任，并支付違約金。

并且，如果認為約定的違約金低于實際損失，業主還可以要求增加違約金。

（二）購房合同中未做約定的，可以參照有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準計算違約金并予以追償。

開發商延期交房違約金什么時候給業主

　　開發商延期交房違約金應該在合同交房日起2個月內交付給業主。開發商延期交房買受人可以發出書面催告，與出賣人約定合同最終履行期限，要求出賣人盡快履行該合同；催告達到3個月以上，買受人可以行使解除權，由出賣人承擔違約責任，支付違約金、賠償金等來進行相應損失賠償。

開發商逾期交房有什么后果

實際中，開發商逾期交房后將產生以下的法律后果：

（一）購房者可以退房

　　按規定，在房屋買賣合同中，一方當事人延期履行交付房屋的義務，經催告后在合理期限內還是沒交房的，當事人就可以解除房屋買賣合同。

　　具體而言，經購房者催告后，解除權行使的合理期限為三個月。也就是說，開發商被購房者催促交房，并且在被催告后三個月內還是沒交房的，那么購房者就可以要求退房。

　　如果購房者沒有去催告的，就在解除權發生之日起一年內，開發商未按約定交付房屋的，購房者就可以要求退房了。

　　當然，購房者在這個時間內并沒有要求退房的，那么也就不能主張退房了。

（二）開發商要支付違約金或者賠償損失

　　開發商逾期交房屬于違約，所以需要支付違約金或賠償損失。如果雙方沒有約定違約金數額或者損失賠償計算的，那么可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

開發商延期交房違約金什么時候給業主

　　開發商延期交房違約金應該在合同交房日起2個月內交付給業主。開發商延期交房買受人可以發出書面催告，與出賣人約定合同最終履行期限，要求出賣人盡快履行該合同；催告達到3個月以上，買受人可以行使解除權，由出賣人承擔違約責任，支付違約金、賠償金等來進行相應損失賠償。

開發商逾期交房，違約金如何賠付？

    王先生2019年購買了一套期房，約定3年后交房，結果開發商違約逾期交房，現在開發商同意承擔違約責任，但是當時在房屋買賣合同中王先生并沒有與開發商約定違約金賠償數額及方式，那么有沒有國家規定的標準供參考呢？

    根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

    逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

    逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

    消費者沒有損失不能成為開發商免責理由。 在這里特別提醒大家，在合同中一定要約定逾期交房的違約金數額。因為在合同中沒有明確約定，就需要按照逾期交付使用房屋期間，有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準來確定，而這一租金數額一般是很低的，得到的賠償就非常有限。